補償コンサルタント部門
補償コンサルタントとは
公共の利益と私有財産との円滑な調整を行い、
公共事業を支える補償コンサルタント
補償コンサルタントは、日本国憲法第29条（財産権）および土地収用法に基づき、補償技術を駆使して公共の利益と私有財産との円滑な調整を行い、起業者に対して適切な補償を提供できることを最大の目的としています。
つまり、公共事業を施行する場合には、土地を取得したり、建物等を移転してもらったりする必要が生じます。このような場合に、国、地方公共団体等の公共事業の施行者は土地所有者や建物所有者等に正当な補償(憲法第29条第3項)を行うことになるのです。
当社では、官公庁からの依頼を受け、公共事業の施行に必要な土地、建物、庭木等の補償対象物を調査し、適正な評価及び補償額の算定をし、補償内容について地権者に対する説明も行います。
また、公共事業の施行による地盤変動等による家屋の損傷や水枯渇・電波障害等の損失についても、同様に調査・算定・補償説明等を行なっています。
※登録部門の役割は下記からご覧いただけます。内容をお読みになりたい部門をクリックしてください。
土地調査部門
土地調査部門の業務内容
公共事業取得予定地の所在・地番・地籍等、土地の表示のほか、土地の所有権及び、関連する所有権以外の権利等、相続関係を含めて詳細に調査します。
主な調査内容
土地登記簿等の調査／権利者の確認／土地境界確認等の業務／地積測量図作成業務／調査書等の作成／財産整理／用地測量／権利者調査
土地評価部門
土地評価部門の業務内容
土地の評価のため、同一状況や類似地域を調べ、区分及び土地に関する補償金算定業務などを行います。また、残地等に関する損失の補償に関する調査及び補償金算定業務を行います。
土地評価部門の事例紹介
【評価内容】
用地取得の基礎資料作成業務(標準地）を下記の手順にて行いました。
- 現地踏査
町内会長等の世話人の方との情報交換により権利者を確定します。 - 資料収集
農振法・森林法・自然環境保全条例保安林/地上権等の公法・私法の資料収集を行います。 - 取引事例収集
近隣地域・類似地域の地価公示された標準地・基準値の収集を行います。 - 算定業務
上記の情報に基づき、標準地価格の算定を行います。 - 報告書作成
用途的区域の区分・状況写真・平面図等の作成をし、報告書を作成します。
物件部門
物件部門の業務内容
一般的に公共事業の施行においては、土地を取得したり、建物等を移転したりする必要が生じます。その際の、建物、一般工作物、立木等に関する調査及び補償金算定業務や、木造及び非木造建築物で複雑な構造を有する特殊建築物等に関する調査及び補償金算定業務が物件部門の主な業務内容になります。
機械工作物部門
機械工作物部門の業務内容
公共用地として取得する土地にある工場内の産業機械、通信機械、医療機械、娯楽機械等の移転費・新設費を算定します。機械自体、その使用工程、工場等の機能、原料、製品等も調査します。機械類は多種多様で、業種によっても異なりますので、個々に適正額を算定します。
営業補償・特殊補償部門
営業補償・特殊補償部門の業務内容
公共用地として提供された土地で行っている営業活動を廃止,休止,営業規模の縮小をしなければならない場合があります。また、その地を拠点にしている漁業・鉱業にも影響があります。それらの損失や仮営業所の設置などに対して、適正な補償額を算定します。
事業損失部門
事業損失部門の業務内容
事業損失部門では、工事施工に伴い周辺に発生する影響について、原因の究明及び補償額算定や対策工事を行います。これらについての計画立案から権利者への補償交渉までを一括して行なっています。
四門のポイント
お客様のニ－ズに合わせた内容をご提案致します。実施計画から工事終了まで、どの段階からでもご相談下さい。
事業損失部門の業務の流れ
事業損失部門では、公共事業から一般建築工事まで、各種調査を行うことにより、起業地周辺の現状把握や発生した環境変化の原因究明、また補償費用の算出、説明業務までを一貫して行わせて頂いております。
- 計画の立案
事業計画及び起業地周辺の現状を把握し、環境調査全般の計画を立案致します。 - 家屋調査
工事箇所周辺家屋の状態を工事前から工事完了まで正確に把握します 。 - 地盤変形調査
地盤の沈下や移動を定期的な観測により測定します。 - 地下水調査
井戸の分布実態調査、観測井戸による工事中の水位観測、水質試験などにより工事中の地下水の変化を監視します。 - 騒音振動調査
計量証明事業所として、工事振動・騒音、環境振動・騒音などの測定を行います。 - 電波障害調査
構築された構造物や建築物による電波障害を調査し、対策の検討、計画を行います。 - 日照阻害調査
構築された構造物や建築物による日照阻害の範囲・時間の予測を行います。 - 考察・原因究明
各種調査データに基づき事業地周辺の環境変化について考察し、原因の究明を行います。 - 費用負担額算定
変化の様態に応じて補償費用の算定を行います。 - 法的検討
補償に関する法務的側面を検討し、処理手法をご提案致します。 - 補償説明・補償交渉
被補償者となられる方への補償内容説明を行います。
事業損失の特殊事例紹介
一般建物以外での計画調査算定交渉等の実績は次のとおりです。
| 急傾斜地崩落対策（補償説明）業務 （発注者：長野建設事務所） | 長野県長野市 | 軟弱地盤地域における建物損傷（広域地盤沈下）に対する被害認定資料作成及び交渉業務 |
| 造成工事に伴う建物揚家補償業務 （民間） | 造成工事に伴う周辺建物の沈下影響の原因追及調査及び揚家補償工事の計画監理業務 | |
| 松本トンネル有料道路事業損失（水涸）補償算定業務 （発注者：土地開発公社） | 長野県松本市 | トンネル工事に伴う広域地下水影響による井戸涸れ補償の調査及び被害額算定 |
| 北関東自動車道（友部～水戸） 建物等損害調査補償検討業務（発注者：日本道路公団） | 茨城県水戸市 | 高速道路新設工事に伴う周辺建物等に対する事業損失認定資料作成 |
| 地下共同溝建設計画 （民間） | 東京都千代田区 | 既設下水道設備（明治時代）の台帳再整備として管内詳細調査、管路確認調査 |
| 関越自動車道嵐山工事 （発注者：日本道路公団） | 埼玉県比企郡 | 大規模養鶏場に対する工事影響を把握するため、振動騒音・地下水・操業実態・建物損傷等を全体計画提案の上、実施。 |
| 大規模マンション実態調査 （民間） | 東京都多摩地区 | 大規模修繕工事実施に伴う建物全体の既存損傷全てに対する図化及び写真記録調査業務 |
| 鉄道工事に伴う事後積算交渉業務 （民間） | 神奈川県横浜市 | 地下水影響による養鰻業者が使用する用水確保の補償検討及び補償交渉業務 |
| 鉄道工事に伴う既設河川現況調査 （民間） | 神奈川県横浜市 | 鉄道シールド工事に伴う既設河川（地下河川）への影響を把握するための現況調査 |
| 13工区工損事後とりまとめ業務 （発注者：国土交通省） | 埼玉県三郷市 | 高規格道路新設工事に伴う周辺建物等に対する工事概要及び事業損失内容取りまとめ、被害認定資料作成業務 |
| 団地造成工事に伴う地下水枯渇調査 （発注者：長野県） | 長野県丸子町 | 団地造成に伴う地下水影響調査及び養鯉業の経営実態調査 |
| 美術館新築工事に伴う予備調査 （発注者：長野県） | 長野県松本市 | 湧水地での大型建築工事に伴う事業損失補償の予測及び周辺対策方針、環境調査の計画立案業務 |
| 事前賠償対策工事 （防音対策工事）（民間） | 神奈川県川崎市 | 工事に伴う騒音対策として、防音対策工事を提案。調査計画から説明、設置工事監理までを実施 |
| 営業施設（ホテル）に対する家屋調査 及び被害額算定、交渉業務（民間） | 神奈川県横浜市 | 地下鉄工事に伴う周辺営業建物への影響把握及び被害認定資料作成、算定交渉業務 |
| 沿道損害家屋調査への評価業務 （発注者：東京地下鉄株式会社） | 都内各所 | 地下鉄工事に伴う周辺建物への補償内容及び補償金額についての査定評価業務 |
| 道路改良工事に伴う環境調査委託 （発注者：三重県） | 三重県一志郡 | 道路新設工事に伴う養鶏場の影響検討として、経営実態の把握、光（ヘッドライト）調査・振動騒音・地下水等の調査の上、被害予測及び防止対策の策定業務 |
| 河川整備工事に伴う事業損失調査委託 （発注者：愛知県） | 愛知県江南市 | 河川工事に伴う近隣居住者（病弱者）に対する仮住居等への移転検討のための振動騒音等基礎資料作成及び検討業務 |
| 東名阪自動車道山下地区日照阻害調査 （発注者：日本道路公団） | 三重県亀山市 | 高規格道路新設工事に伴う周辺稲作への日照阻害調査及び減収補償額算定業務 |
| 鉄道地下化工事に伴う事後積算交渉業務（民間） | 東京都目黒区 | 地下水影響によるクリーニング店への用水確保としてプラント設置検討及び補償交渉 |
| 第二東名高速道路赤佐地区日照阻害補償額算定業務 （発注者：中日本高速道路） | 静岡県浜松市 | 高規格道路新設工事に伴う周辺メロン農家への日照阻害調査及び栽培関係資料収集、減収補償額算定業務 |
| 豊川用水建物事後等調査委託 （発注者：水資源機構） | 愛知県豊橋市 | 大型水路工事に伴う周辺オオバ栽培農家へのホコリ損害に対する実態把握調査及び栽培関係資料収集、減収補償額算定業務 |
| 都市計画道路日照阻害調査 （民間） | 神奈川県横浜市 | 都市計画に伴う日照阻害補償に関する現地調査及び補償額算定、補償方針検討業務 |
| 事業損失事前調査業務 （発注者：宮城県） | 宮城県仙台市 | 水路築造工事に伴うレース鳩飼育権利者の飼育実態調査及び暗振動騒音調査業務 |
| 地下鉄工事に伴う現況構築物調査 （民間） | 神奈川県横浜市 | 既設駅ホーム直下に地下鉄ホームを建設するため、沈下及び歪みの変化量を把握する現況調査業務 |
| 損害賠償とりまとめ調査委託 （発注者：東京都） | 東京都杉並区 | 大規模トンネル工事に伴う周辺建物への賠償の起因となった事象及びその賠償内容、対応策評価を取りまとめる業務 |
| 清掃工場テレビ電波障害調査委託 （発注者：東京都） | 東京都世田谷区 | 清掃工場周辺への電波受信障害把握のための調査及び対策実施手法の検討策定業務 |
| JR駅前ロ－タリ－地下タクシ－プ－ル漏水調査 （発注者：東京都） | 東京都江戸川区 | 地下タクシ－プ－ルの壁面及び天井面の漏水状況把握のための調査業務並びに漏水補修工法等の提案 |
| 水枯渇に伴う豆腐店食品用冷水ユニット導入及び設置についての実態調査（発注者：東京地下鉄株式会社） | 東京都豊島区 | 井戸水の枯渇に伴い用水を既設水道水へ切り替え、冷水機を代替施設として新設するための実態及び検討業務 |
| 新設道路整備事業に伴う事業損失 事後調査（発注者：国土交通省） | 福岡県北九州市 | 沈埋トンネル工法による施工に伴う近接工場、機械設備類の事後調査並びに費用負担額算定、被害認定資料作成、費用負担額説明業務 |
| 臨港道路整備事業に伴う工損調査 （発注者：国土交通省） | 福島県いわき市 | 臨港道路建設工事に伴う周辺建物（大規模工場）の事前調査業務（通常調査に加え、大規模工場であることから、トランシットによる垂直度調査を実施） |
| 京葉道路改築工事に伴う家屋事後調査（日本道路公団） | 千葉県船橋市 | 有料道路の改築工事に伴う厩舎の家屋事後調査業務 |
| 東九州自動車道建設工事に伴う家屋事前調査（NEXCO西日本） | 宮崎県児湯郡 | 自動車専用道路建設工事に伴う鶏舎の家屋事前調査業務 |
| 第二東名高速道路 北地区日照阻害補償算定業務（NEXCO中日本） | 静岡県浜松市 | 高速道路道路建設工事に伴い日照阻害影響による農作物（柿）補償費算定業務 |
| 京都縦貫自動車道 大枝地区家屋事前調査業務（NEXCO西日本） | 京都市西京区 | 自動車専用道路建設工事に伴う建物及び神社（墓地）の家屋事前調査業務 |
| 東海環状自動車道東部地区用地調査（NEXCO中日本） | 岐阜県加茂郡 | 自動車専用道路建設工事に伴う電波障害補償説明業務 |
| 南陽大橋築造工事に伴う日照阻害調査等 業務委託（名古屋市） | 名古屋市 | 高架橋建設工事に伴う日照阻害調査算定業務（現地測量、日照チャート図作成、費用負担額の算出） |
補償関連部門
補償関連部門の業務内容
公共事業取得予定地の所在・地番・地籍等、土地の表示のほか、土地の所有権及び、関連する所有権以外の権利等、相続関係を含めて詳細に調査します。
事業予定地周辺に住まわれている方々に、事業に対する理解と協力を得るための事業説明や合意形成に至るまでのパブリックインボルブメント関連の調査を実施しております。
また公共事業の施行に伴い必要となる事業認定申請書、裁決申請書、各種法手続きのほか、関係する土地所有者様への補償説明などを実施しております。
補償関連部門の事例紹介
【依頼内容】
激特事業による堤外地の用地買収で66名共有地を取得するにあたっての補償関連を行って欲しい。
【調査】
地元関係者とのヒアリング、権利者の確定、相続人の追跡調査、事業説明により、土地売買契約に至るまでの補償説明業務を行いました。流れは下記の通りとなります。
- 地元関係者とのヒアリング
町内会長等の世話人の方との情報交換により権利者を確定。 - 相続人追跡調査
戸籍、住民票等、相続人の方からの情報により相続人を確定。 - 説明資料作成
事業の説明等の資料、相続関係図、相続登記に必要な書類を作成。 - 補償説明
相続人への補償内容の説明、記録簿の作成
総合補償部門
総合補償部門とは
総合補償部門とは、これまでの7部門に加え、2008年に新たに設けられた部門で、公共用地取得計画図の作成業務・公共用地取得に関する工程管理業務・補償に関する相談業務・関係住民等に対する補償方針に関する説明業務・公共用地交渉業務を行います。
総合補償部門の業務内容
- 公共用地取得計画図書の作成業務
- 公共用地取得に関する工程管理業務
- 補償に関する相談業務
- 関係住民等に対する補償方針に関する説明業務
- 公共用地交渉業務
※ 公共用地交渉業務とは、関係権利者の特定、補償額算定書の照合及び交渉方針の策定等を行ったうえで、権利者と面接し、補償内容の説明等を行い、公共事業に必要な土地の取得等に対する協力を求める業務をいいます。
Simmonの補償コンサルタント 3つの特徴
創業40年以上の歴史の中で培われたノウハウと信頼があります。
❶ 補償コンサルタント全8部門に登録
この補償調査業務には、補償コンサルタント登録規定（1984年9月21日・建設省告示第1341号）に基づき8部門があり、当社は、8部門全部に登録（補償コンサルタント登録……補15-524号）し、国・公団・地方公共団体等から幅広く業務の発注をいただいています。
❷ 中立な第三者調査機関
補償業務は、その性質上常に客観的・中立的な第三者機関としての立場を求められます。
当社が創業よりこれまで歩んできたフィールドは公共事業に伴う用地取得にかかる補償業務です。国民の財産を評価することであり、それに関わる者は客観性・中立性の第三者機関でなければなりません。この考え方は、社員全員に徹底されています。
伝統とともに育まれたこの考えはこれからも変わることのない当社の一貫した理念でもあります。
❸ 1972年からの歴史によって蓄えられた信頼とノウハウ
補償コンサルタント業務とは、私たちの日常を支え、生活に豊かさをもたらす公共事業の実施には欠かせない業務です。それだけに幅広い知識と高度の専門性が求められます。
当社では1972年の創業以来、独立性を保ち、技術の深化と同時に人材育成にも常に進めてまいりました。 各専門家が四門独自のノウハウと専門知識で対応いたします。
補償コンサルタント全8部門の役割
8部門すべてに登録しているからこその強みがあります。
補償コンサルタントの登録制度は、公共事業に必要な土地等の取得もしくは使用に伴う補償業務を行う補償コンサルタントが、一定の要件を満たした場合に、国土交通大臣の登録が受けられる制度です。
当社では、この登録制度に基づき、全8部門の登録をし幅広い業務を行っております。
補償業務の流れ
事業計画段階
| ①事業計画概要策定 | PI関連調査 |
| ②環境保全計画 | 環境アセスメント（事前調査） |
| ③環境保全に係る行政手続き | 環境アセスメント申請手続き、説明会開催補助、埋蔵文化財調査、土壌汚染対策法関連 |
用地取得段階
| ①土地および建物等の調査算定 | 権利調査、土地の調査測量、土地評価、土地の調査測量、補償金額の算定 |
| ②交渉・補償 | 用地交渉および締結 |
| ③土地収用法手続き | 事業認定申請図作成、35条調査コンサルティング、裁決申請図書作成、収用審理コンサルティング |
| ④建物・工作物等の移転 |
工事施工段階
| ①工事施工前 | 環境調査立案計画、交通量調査、住民調査、工事説明会補助、沿道対策・渉外補助、工事測量、日照阻害調査など |
| ②工事施工中 | 環境調査立案計画、交通量調査、住民調査、家屋工事中調査 |
| ③工事施工後 | 家屋工事後調査、補償費用算定、補修工事、総合考察、補償説明、事業損失に係る法的検討 |
リニューアル維持管理
| ①計画段階 | 構造物劣化調査、構造物耐震調査、アスベスト調査、登記業務一式、パーソントリップ調査 |
| ②環境保全計画 | 鉄道振動・騒音調査、電磁波障害調査、沿線家屋防音調査、施設漏水調査、施設空気汚染調査 |
より詳細な資料を差し上げます。お問い合わせフォームよりお申し込みください。